+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Методология оценки рыночной стоимости

Содержание

Методики оценки

Методология оценки рыночной стоимости

Определение наиболее эффективного использования объекта

Под наиболее эффективным использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся, юридически законным, физически возможным, осуществимым с финансовой точки зрения, разумно оправданным и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1.Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2.Физическая возможность: рассмотрение физически реальных и конструктивно возможных в данном месте способов использования.

3.Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

4.Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

При оценке объекта недвижимости анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) состоит из двух этапов:

  • определение НЭИ земельного участка как свободного от застройки;
  • определение НЭИ объекта недвижимости с имеющимися улучшениями (зданиями и сооружениями) с учетом возможности сноса строений и использовании в соответствии с НЭИ.

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным  заказам и не имеющих аналогов на рынке.

Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при  их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости  могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют  полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:

1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;

З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:

1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

2) индексный метод (по трендам изменения цен)

3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.

2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.

З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.

4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Определние износа

Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта.

Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле.

Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.

Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.

Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).

Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:

СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)

Физический износ можно определить следующими методами:

эффективного возраста;

экспертный анализ физического состояния;

Функциональное (моральное) устаревание

Функциональное (моральное) устаревание – потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее (экономическое) устаревание

Внешний износ (экономическое устаревание) – потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов.

Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами.

Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

  • принадлежности (комплектация);

Алгоритм применения метода

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:

1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.

2. Проверяют достоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.

3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.

4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие корректировки.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

  • метод прямой капитализации;
  • метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Выбор подходов

Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласование

Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

  • метод математического взвешивания;
  • метод субъективного взвешивания.

Источник: //www.ocenka-stoimosti.ru/methods.htm

Оценка рыночной стоимости – как провести оценку за 7 шагов

Методология оценки рыночной стоимости

Какие бывают методы оценки рыночной стоимости? Как проводиться оценка рыночной стоимости объекта недвижимости? Кто составляет отчет об оценке рыночной стоимости?

Добрый день, уважаемые читатели журнала ХитёрБобёр! С вами Валерий Чемакин – консультант по правовым вопросам.

Представим себе такую ситуацию. Дом ваших знакомых признали аварийным, но муниципалитет вместо переселения предлагает выплатить компенсацию из расчета фиксированной стоимости квадратного метра.

Это значит, они получат за свою квартиру в идеальном состоянии с евроремонтом такую же сумму, что и их сосед алкаш, у которого потолок и стены осыпаются. Их устроит такой вариант? Думаю, что нет. Что делать?

Нужно срочно оценить реальную стоимость жилья и настаивать именно на этой сумме. Не знаете, что такое рыночная стоимость и как ее установить? В статье вы найдёте ответы на этот и другие вопросы, связанные с оценкой недвижимости.

В финале статьи вас ждёт обзор нескольких компаний, предоставляющих такую услугу.

В условиях свободного рынка каждый объект, товар или услуга имеют определенную стоимость, выраженную в денежном эквиваленте. Этот показатель определяется спросом, сложившимся на текущий момент. Все входные данные для образования конечной цены формируются рынком и не могут быть фиксированными.

Определение рыночной стоимости дается в Федеральном стандарте оценки. Согласно этому документу, рыночная стоимость — это самая вероятная цена, по которой объект можно продать на свободном рынке на дату проведения оценочных действий.

При этом должны соблюдаться определенные условия.

Условия для признания цены рыночной:

  • решения о сделке продавец и покупатель принимают добровольно;
  • стороны обладают исчерпывающей информацией о предмете сделки;
  • объект продается на открытом рынке;
  • цена объекта установлена без давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Не путайте рыночную цену с кадастровой стоимостью, о которой можно прочитать подробную статью на нашем сайте. Последняя нужна государству для начисления налогов на недвижимость, первая — самому владельцу для собственных целей.

Для чего нужно определение рыночной стоимости объекта:

  • для выплаты компенсации, когда государство изымает имущество для своих нужд;
  • для установления залоговой стоимости объекта при ипотеке;
  • чтобы узнать реальную цену объекта при продаже;
  • чтобы оценить вещественный вклад в уставной капитал;
  • чтобы дать оценку имущества при банкротстве;
  • при оценке безвозмездно переданного имущества.

Принято выделять 3 метода оценки рыночной стоимости недвижимости (о понятии читайте в отдельной статье на нашем портале).

Сравнительный метод предполагает анализ оценщиком всего массива реальных продаж подобных объектов за определенный промежуток времени. Объект просто сопоставляется с рыночными аналогами по стоимости.

Затратный метод основан на вычислении суммы вложений, необходимых для создания подобного объекта. Он учитывает износ. Предполагается, что готовая недвижимость не может стоить дороже, чем новое строительство точно такого же объекта.

Метод капитализации доходов применяется для недвижимости, используемой в коммерческих целях. Берутся доходы, полученные в первый год использования, и на их основе вычисляется перспектива получения прибыли в будущем.

2. Какие факторы влияют на рыночную стоимость объекта — 3 главных фактора

Оценка рыночной стоимости объекта – процесс достаточно сложный. На конечный результат влияет множество факторов, в том числе конъюнктурных, то есть зависящих от текущего положения дел. К примеру, продать одну и ту же квартиру можно за совершенно разные деньги в течение полугода, если ситуация в экономике нестабильная.

Кроме того, есть фундаментальные факторы, которые формируют основу рыночной стоимости. Давайте рассмотрим их.

Фактор 1. Местоположение объекта

Так как от социально-экономического положения территории зависит уровень жизни населения на ней, то и стоимость жилья не исключение. Чем беднее территория, тем дешевле там жилье. Эта тенденция прослеживается на всех уровнях: федеральном, региональном, районном.

Даже внутри одного муниципального образования стоимость жилья может сильно отличаться. Она зависит от развитости инфраструктуры микрорайона или населенного пункта.

Наличие большого количества объектов соцкультбыта, хорошая транспортная развязка, экологическое благополучие и развитый рынок труда – вот условия высокой рыночной стоимости объекта.

Фактор 2. Состояние объекта

Техническое состояние объекта играет немаловажную роль при проведении независимой оценки рыночной стоимости. Квартиры в новых или капитально отремонтированных домах продаются гораздо дороже. При этом даже давность проведения ремонта учитывается.

Внешний вид здания играет заметную роль при проведении оценки рыночной стоимости квартиры. Об этом рекомендую прочитать нашу тематическую статью.

Что касается земельных участков, то и здесь этот фактор проявляет себя, хотя и в меньшей степени. К примеру, ухоженная земля в дачном кооперативе всегда ценится выше, чем заросший и захламленный участок.

Этот фактор включает в себя: этажность строения, наличие лифта, парковочных мест, удобство транспортной развязки, площадь, состояние прилегающей территории, в том числе благоустройство двора.

Земля характеризуется своим назначением, разрешенным использованием, а также плодородностью. Эти параметры достаточно сильно влияют на рыночную стоимость земельного участка, речь о которой идет в другой статье на нашем сайте.

В прошлом году я приобрел земельный участок 4 сотки в СНТ Техник за 130 тыс. рублей. При этом через дорогу продавалась земля такой же площади, но под ИЖС за 800 тыс. рублей. Удаленность от центра города и площадь одинаковая, а стоимость разная. В чем причина?

Дело в том, что я на своем участке могу построить дачу и заниматься садоводством, а через дорогу можно построить дом, к которому будут подведены все коммуникации, включая газопровод. Разница в разрешенном использовании определила такую разницу в ценах.

3. Как провести оценку рыночной стоимости — 7 простых шагов

Предположив, что предлагаемая вам компенсация за аварийное жилье несправедлива, вы начинаете думать, где провести экспертизу или оценку рыночной стоимости. В крупных городах сделать это несложно из-за обилия всевозможных оценочных компаний. Однако в маленьких населенных пунктах это может стать проблемой.

К счастью, сегодня, благодаря интернету, расстояния перестают быть препятствием. Это касается и юридических услуг. К примеру, компания Правовед, которая полностью построила свой бизнес на использовании информационно-коммуникативных технологий, может проконсультировать человека, даже если он находится на Чукотском полуострове.

Специалисты фирмы готовы не только дать консультацию по любым юридическим вопросам, но и подыскать ближайшего к вам оценщика, который из-за высокой конкуренции рад поехать куда угодно, чтобы выполнить работу.

Чтобы воспользоваться услугами компании Правовед, обращайтесь через форму обратной связи на этом сайте.

Если вы проживаете в большом городе, то выбор перед вами стоит очень широкий. А мегаполисах — десятки оценочных компаний и независимых оценщиков, готовых за умеренную плату оценить рыночной стоимость недвижимости. Некоторые делают это в режиме онлайн.

Однако при выборе стоит руководствоваться следующими критериями:

  • компания должна быть известной и проверенной временем;
  • все лицензии и сертификаты на право заниматься оценкой должны быть доступны пользователю;
  • приветствуются положительные отзывы ваших друзей и знакомых.

Важный момент: с начала 2021 и по 2021 год частные компании и независимые оценщики постепенно отстраняются от проведения оценки кадастровой стоимости недвижимости. Подробности вы можете прочитать в специальной статье нашего журнала. Этот закон не распространяется на оценку рыночной стоимости.

Шаг 2. Получаем консультацию

Если вы нашли оценочную компанию, удовлетворяющую всем вашим требованиям, то прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь. Такая услуга обычно бесплатна. Опишите эксперту ситуацию в общих чертах и дайте характеристику своего объекта без приукрашивания его качеств.

Многие оценщики уже на этом этапе могут сказать приблизительный результат, из чего вы сможете сделать вывод о целесообразности проведения оценки. Ведь если предлагаемая муниципалитетом цена не будет слишком сильно отличаться от предполагаемой рыночной, то стоит ли нести расходы?

Шаг 3. Заключаем договор

Если ваша выгода очевидна, заключайте договор. При этом обратите внимание на сроки оказания услуги. Возможно они слишком велики, тогда вам нужно договариваться о срочном проведении оценки или искать другую компанию.

Шаг 4. Оплачиваем услуги

После заключения договора потребуется оплатить услуги. Вы можете сделать это любым доступным способом, но в любом случае сохраняйте платежные документы.

Возможно, они понадобятся, если возникнут какие-нибудь споры в дальнейшем.

Шаг 5. Предоставляем необходимые документы

Для проведения оценки рыночной стоимости любого вида потребуется не только выезд специалиста на объект, но и некоторая техническая и иная документация:

Необходимые документы:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • технический паспорт.

Ещё вам нужно получить кадастровые выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сделать это можно либо непосредственно на сайте Росреестра, либо на сайтах коммерческих фирм, например — в компании ООО ЕГРП365.

На главной странице портала есть форма, в которую можно ввести адрес и получить сведения из ЕГРН.

Компания ЕГРП365 специализируется на оказании услуг, связанных с кадастром недвижимости. Поэтому в ней можно заказать любые документы, необходимые для проведения оценки рыночной стоимости. С главной страницы сайта ЕГРП365 можно в один клик перейти на кадастровую карту России и без труда найти нужный объект с привязкой к местности.

Шаг 6. Ожидаем проведения оценочных работ

Так как профессиональные оценочные работы включают в себя выезд на объект и его обследование, то на проведение процедуры требуется определенное время.

Чаще всего это несколько дней. Это обстоятельство следует учитывать, если вас поджимают сроки. В любом случае нужно дождаться, пока будет готов акт оценки рыночной стоимости объекта.

Шаг 7. Получаем отчет

Результатом проведенных работ будет отчет, который имеет юридическую силу и при необходимости может быть представлен в суде.

Но помните, что срок действия результатов оценки рыночной стоимости — 6 месяцев. Это не удивительно, ведь за это время ситуация на рынке может поменяться кардинально.

4. Кто проводит оценку рыночной стоимости — обзор ТОП-3 оценочных компаний

На рынке юридических услуг сотни компаний, которые занимаются оценкой. Эти фирмы имеют лицензии, а сотрудники необходимую квалификацию. У одних компаний это только одно из направлений деятельности, другие целиком и полностью работают в оценочной сфере.

Я предлагаю обзор 3 таких фирм, а вы можете посетить их сайты и сравнить условия.

1) ООО “Максилайн”

Фирма занимается всем, что связано недвижимостью, экспертными и оценочными действиями. Кроме того, юристы компании готовы предоставить полное юридическое сопровождение, аудит, поддержку в тендерах и аукционах, страхование.

Основные услуги компании «Максилайн»:

2) Кански и Партнеры

Компания занимается исключительно оценкой рыночной стоимости. Объектами оценки служат не только квартиры, дома и другая недвижимость, но и любые материальные и нематериальные активы. Заказы принимаются в любое время суток, даже в выходные и праздничные дни. Специалисты готовы выехать к клиенту, когда угодно.

Расчет стоимости производится с помощью современных программных комплексов, что гарантирует отсутствие технических ошибок. Отчет оценщика компании соответствует ФЗ-135 об оценочной деятельности, что дает возможность предоставлять его в суды, банки, в органы опеки, страховщикам и нотариусам.

3) Русфининвест

Эта фирма тоже занимается оценочной деятельностью. Объекты ее работы: недвижимость, автотранспорт, бизнес, оборудование, имущество.

Оценка рыночной стоимости бизнес активов и любого другого имущества так же важна, как и оценка недвижимости. Ведь на основании официального заключения оценщиков компании Русфининвест, вы можете получить кредит на развития бизнеса или совершить иные важные действия.

Цены на услуги компании посильны каждому. К примеру, оценка квартиры или транспорта обойдется всего в 3500 рублей.

В завершение обзора предлагаю посмотреть видеоролик об оценке рыночной стоимости.

5. Как сэкономить на проведении оценки рыночной стоимости — 3 полезных совета

В целом оценка имущества достаточно затратное дело, особенно если требуется оценить несколько объектов. Однако и здесь существуют способы экономии.

Вот некоторые советы, которые помогут снизить ваши расходы без ущерба для качества проведенных работ.

Совет 1. Выбирайте оценочные компании недалеко от объекта

В итоговый гонорар оценщик всегда закладывает транспортные расходы, командировочные, плату за гостиницу, если необходимо. Чтобы избежать этого, старайтесь выбирать оценочные компании, которые расположены недалеко от оцениваемого объекта.

Совет 2. Проводите оценку заранее

Оценочные работы – процесс довольно длительный, но при необходимости он может быть сокращен за счет увеличения рабочего времени оценщика. Понятно, что срочная оценка всегда стоит дороже. Заказывайте работы заблаговременно, чтобы не переплачивать за срочность.

Совет 3. Пользуйтесь бесплатными услугами оценочных компаний

Некоторые компании активно предлагают в рекламных целях бесплатные услуги, такие как бесплатный выезд оценщика, бесплатная консультация.

Не стесняйтесь пользоваться клиентскими привилегиями, и при выборе компании уделяйте этому нюансу должное внимание.

6. Заключение

Разобравшись в том, что такое оценка рыночной стоимости и где ее заказать, вы обеспечиваете себе уверенность в своих силах при любых спорах, связанных с ценой на имущество.

Источник: //hiterbober.ru/realty/ocenka-rynochnoj-stoimosti.html

Методы определения рыночной стоимости нежилого помещения

Методология оценки рыночной стоимости

Методология определения рыночной стоимости оцениваемого объекта

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости применяются три классических подхода:

  • сравнительный подход;
  • затратный;
  • доходный.

В нижеследующих разделах дано краткое описание каждого из вышеупомянутых подходов.

Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке.

Могут также изучаться перечни и данные о предложении. В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться следующие методы:

  • метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах – МПС);
  • метод валового рентного мультипликатора (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах – МВРМ);
  • метод общего коэффициента капитализации (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах – МОКК).

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым (объекты-аналоги). Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.

Необходимо выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Далее нужно скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения; при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными; шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Необходимо согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения метода ВРМ необходимо:

  • оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
  • определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
  • умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Метод общего коэффициента капитализации

Метод общего коэффициента капитализации включает в себя несколько этапов.

Производится подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

Определяется общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене.

Определяется вероятная цена продажи объекта как произведение чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Поэтому при применении подхода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

Данный подход для недвижимого имущества реализуется следующими методами:

  • метод прямой капитализации дохода;
  • метод дисконтированных денежных потоков.

При прямой капитализации дохода для обращения дохода в стоимость репрезентативная величина дохода делится на ставку капитализации или умножается на мультипликатор дохода. Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации.

В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

Принципиальная формула расчета: Cпр.кап. = ЧОД / К, где: Cпр.кап. – стоимость, определенная методом прямой капитализации дохода; ЧОД – чистый операционный доход; К – коэффициент капитализации.

В этом методе не учитываются предположения инвестора относительно предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций, что не позволяет провести отдельный учет возврата капитала и дохода на капитал.

В анализе дисконтированного денежного потока денежные поступления рассчитываются для каждого из нескольких будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения дисконтной ставки с использованием способов расчета приведенной стоимости. Техника данного метода подразумевает:

  • составление прогноза функционирования объекта в будущем на протяжении установленного Оценщиком прогнозного периода;
  • оценку стоимости будущей продажи (стоимости реверсии) в конце прогнозного периода;
  • пересчет потока периодических доходов и стоимости реверсии в текущую стоимость, используя процедуру дисконтирования.

Метод анализа дисконтированных потоков дает наилучшую возможность учесть тенденции изменения доходов и расходов в прогнозируемый период владения имуществом.

К недостаткам доходного подхода можно отнести возможность неточного определения ставки дисконтирования и денежных потоков, связанных с функционированием объекта, которая связана со сложностью прогнозирования в быстро меняющейся ситуации.

Затратный подход

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения, который гласит, что благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется строительство в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Стоимость объекта оценки, являющегося недвижимым имуществом, в рамках затратного подхода определяется как сумма стоимости земельного участка, относящегося к объекту недвижимости, как свободного и стоимости строительства идентичного (затраты на воспроизводство) или аналогичного (затраты на замещение) объекта недвижимости с учетом совокупного износа на дату оценки.

В общем виде расчет здания (сооружения) в рамках затратного подхода производится по формуле: СЗП = ЗЗ (ЗВ) – СИ + Сзем.уч., где: СЗП – стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода; ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство); СИ – совокупный износ объекта оценки; Сзем.уч.

– стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию (сооружению). На достоверность результатов, полученных данным подходом, может в значительной степени повлиять неточность при определении стоимости строительства и накопленного износа. Этот факт может внести значительную погрешность в результаты расчета.

Используемые подходы

Стандарты оценки предписывают использование Оценщиком всех трех подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения.

В силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов оценки, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки, что является обоснованием отказа от применения подходов (подхода).

Расчет рыночной стоимости затратным подходом для встроенных помещений приводит к значительной погрешности окончательного результата (выделение затрат, относящихся к встроенному помещению, расположенному в многоэтажном здании ведет к неизбежным неточностям), поэтому Оценщик принял решение отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки.

Сравнительный подход – один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов для целей залога. Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок.

Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов. Оцениваемые объекты не являются уникальными. Вторичный рынок продажи аналогичных объектов в г.

Москве существует, и информация по ценам доступна, поэтому стоимость в рамках данного Отчета об оценке определялась на основе сравнительного подхода.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки типовых объектов недвижимости, которые потенциально могут сдаваться или сдаются в аренду; Доходный подход требует тщательной оценки будущих доходов и расходов, связанных с функционированием объекта в соответствии с вариантом наилучшего и оптимального использования.

Оценка в рамках доходного подхода соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче на вложенный капитал, подход чувствителен к колебанию ставки капитализации, отклонение даже на небольшую величину приводит к существенному разбросу итоговых значений стоимости.

Определение стоимости на основе доходного подхода может исказить истинную рыночную стоимость объекта. На основании вышеизложенного (с учетом того, что рынок продажи данного типа недвижимости развит хорошо), Оценщик решил отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки.

Исходя из вышесказанного, оценщик счел необходимым использование в рамках данной работы одного подхода к оценке объектов – сравнительного. Описание указанного подхода, исходные данные, допущения и результаты расчета содержатся в следующих разделах отчета.

Определение стоимости объекта оценки

В результате анализа Оценщик обосновал в данном разделе использование в рамках сравнительного подхода для оценки стоимости аренды недвижимого имущества следующий метод:

Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах – МСП). Сравнительный подход служит для определения ставки аренды объекта оценки, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были сданы или, по крайней мере, предложены на сдачу.

Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта на рынке. В сравнительном подходе могут использоваться два основных метода – парных продаж и общих корректировок.

Метод парных продаж более применим к хорошо развитому рынку недвижимости (как локальному, в ближайшем окружении объекта оценки, так и общерегиональному). В данной работе применялся метод общих корректировок.

Он позволяет при наличии достаточного большого числа объектов сравнения сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объектов сравнения были использованы данные о предложениях на продажу нежилых помещений в Москве вне Садового кольца.

Использование в качестве объектов сравнения цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сравнимых объектов.

Источник: //stroy-expertiza.ru/metody-opredeleniya-rynochnoj-stoimosti-nezhilogo-pomescheniya.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.